[아파트 재건축(1)] - '조합설립추진위원회 구성 동의서' 징구

 

이것이 뭐라고 줄줄이 축하!  

 

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• GS건설
• 그리고 정문에 etc

 

법령에서 정의된 주요 용어 정의

용어	정의
정비구역	정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
정비사업	이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 주거환경개선사업 나. 재개발사업 다. 재건축사업
대지	정비사업으로 조성된 토지를 말한다.
사업시행자	정비사업을 시행하는 자를 말한다.
토지등소유자	다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다 가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
정관등	다음 각 목의 것을 말한다. 가. 제40조에 따른 조합의 정관 나. 사업시행자인 토지등소유자가 자치적으로 정한 규약 다. 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 제53조에 따라 작성한 시행규정

 

 

제2절 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등

제31조(조합설립추진위원회의 구성ㆍ승인) 

① 조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 승인을 받아야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 승인 이후 구역경계, 토지등소유자의 수 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체 공보에 고시하여야 한다.<개정 2024. 12. 3.>

 

** 아하!  이 제31조항에 '추진위원회 구성 동의서 징구'의 의미가 있군요~~

 

 

재건축 vs 재개발

구분	재건축사업	재개발사업
대상 지역	기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택(아파트 등)	기반시설 열악 + 노후·불량 건축물 밀집 지역 (단독·다가구·상가 혼합)
목적	노후 공동주택을 철거 후 신축 → 주거환경 개선	도시기능 회복 + 기반시설 확충 → 공공성 강화
조합원 자격	구분소유자(아파트 1채 소유자)도 조합원 가능	토지와 건축물 모두 소유자만 조합원 가능
조합설립 동의율	70% 이상 (2025년 개정, 기존 75%) + 토지면적 70% 이상 + 동별 과반수	75% 이상 + 토지면적 75% 이상 (완화 논의 중이나 현행 유지)
추진위 승인 요건	토지등소유자 과반수(50% 이상) 동의	동일하게 과반수(50% 이상) 동의
사업시행인가 동의율	조합원 75% 이상	조합원 75% 이상
관리처분인가 동의율	조합원 75% 이상	조합원 75% 이상
비용 부담	초과이익환수제 적용(재건축 부담금)	기반시설 설치·기부채납 의무 (도로·공원 등)
세입자 보상	상대적으로 제한적 (주로 조합원 중심)	세입자 이주비·주거이전비 지급 + 공공임대주택 공급 의무
사업 기간	평균 7~10년	평균 10~12년 (공공성·기부채납 절차로 더 길어짐)

[출처] MS Copilot 정리

 

** 맞다고 보고...우리는 재건축사업이군요

 

도시 및 주거환경정비법(인용조문 3단비교).html

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재건축 단계와 평균 소요기간

단계	법적근거	주요 내용	평균 소요시간
1. 안전진단	도시정비법 제12조	구조 안전성·노후도 평가, D등급(조건부) 또는 E등급(즉시 재건축) 필요	6개월~1년
2. 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정	도시정비법 제16조	지자체가 정비계획 수립 후 구역 지정·고시	1~2년
3. 추진위원회 승인	도시정비법 제31조	소유자 과반수 동의로 추진위 구성, 구청 승인	6개월~1년
4. 조합설립인가	도시정비법 제35조	각 동 과반수 + 전체 3/4 이상 동의 필요, 법인격 취득	6개월~1년
5. 사업시행계획인가	도시정비법 제50조	건축 설계, 기반시설, 임시거주 계획 포함, 지자체 인가	1~2년
6. 관리처분계획인가	도시정비법 제74조	분양 대지·건축물 배분, 분담금·보상 확정, 총회 의결 후 인가	6개월~1년
7. 착공 (이주·철거·신축)	도시정비법 제81조	기존 건물 철거, 이주비 지급, 신축 공사 착수	6개월 이상
8. 준공인가 및 입주	도시정비법 제84조	준공인가 신청, 대지 확정·등기, 입주 시작	3~6개월

 

** 3번 추진위원회 승인 단계입니다.

 

 

6가지 수신 서류

 

번호	서류명	내용
1	추진위원회 공문	-
2	구성 동의서 제출 안내문	- 동의서 내용 및 작성방법 안내서
3	제출서류 안내문	- 토지소유자등 명의자별 제출서류 목록서
4	대표소유자 선임동의서	- 여러명 또는 부부 공동 소유시 대표자를 지정
5	정비사업 조합설립추진위원회 구성동의서	- 추진위원회 명칭, 위원장, 감사 및 위원 명단 목록 - 관할 시장의 직인 찍힌 공적 문서 - 추후 시청에 동의자 서류 모아서 제출
6	개인정보및이용동의서	-
7	발신용 봉투	-

 

 

**  구성에 동의할까요?  말까요?  

 

3번의 동의 기회와 선택지?

번호	동의서 단계	선택여부
1	조합설립추진위원회 구성동의서	X
2	조합설립	?
3	관리처분계획 (분양신청서)	?

 

 

• 재건축 정책 변동
• 건자재 가격 추세
• 가구당 분담금액
• 분양가격
• 지역 미래 가치

** 어떤 목표와 전략을 짜야할까요?  따라가면서 생각해봐야겠죠~~

 

 

 

The End.

 

 

P.S 재건축사업에서의 매도청구권  

 

제64조(재건축사업에서의 매도청구) 

① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자
2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자
② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

 

** 동의 안하면 '팔고 떠나라!